Sedikit sebelum jam 10 malam. pada 25 Januari, Larry Silverstein, pengembang real estat berambut merah berusia 69 tahun, sedang melintasi East 57th Street dekat Madison Avenue ketika dia ditabrak oleh sedan Ford 1997. Panggulnya patah, dia dibawa ke New York University Medical Center. Seperti yang akan dikatakan Mr. Silverstein kepada putrinya, kecelakaan itu merupakan terobosan yang buruk pada saat yang paling buruk: Dia adalah salah satu dari tiga penawar yang bersaing untuk memenangkan sewa 99 tahun di World Trade Center. Silverstein menghadapi tenggat waktu 31 Januari untuk mengajukan penawarannya kepada pemilik Trade Center saat ini, Otoritas Pelabuhan New York dan New Jersey.
Selama beberapa hari berikutnya, mitra bisnis, penasihat, dan pembantunya berbaris di kursi di sepanjang lorong di luar kamar rumah sakit Tuan Silverstein saat detail akhir penawaran diselesaikan. Hanya lima hari setelah kematiannya, Mr. Silverstein membuat pernyataan blak-blakan di New York Post: Kami bernafsu mengejar World Trade Center, hadiah dari semua hadiah.
Sedikit yang memberi Mr. Silverstein banyak kesempatan untuk mewujudkan apa yang akan menjadi kesepakatan real estat terbesar dalam sejarah New York. Dari tiga finalis Otoritas Pelabuhan, dia adalah kuda hitam, kata Michael Cohen, kepala eksekutif pialang real estat GVA Williams. Kebijaksanaan konvensional tampaknya hanya dikonfirmasi ketika tawaran dibuka dan Vornado Realty Trust menerbangkan persaingan dengan tawaran $3,25 miliar–$600 juta lebih dari yang ditawarkan Mr. Silverstein.
Saat itulah Mr. Silverstein menunjukkan mengapa, melalui ledakan dan kegagalan, dia mempertahankan reputasinya sebagai salah satu pemikir real estat paling cerdas di kota itu. Dia menepis dirinya dan terus maju, menaikkan tawarannya menjadi hanya $30 juta lebih rendah dari Vornado. Dia menunggu, dengan tenang, saat negosiasi antara dewan Otoritas Pelabuhan dan ketua Vornado, Steven Roth, gagal. Kemudian dia melangkah ke celah itu.
Sekarang giliran Tuan Silverstein, dan kali ini negosiasi berjalan jauh lebih lancar, menurut orang-orang yang mengikuti proses tersebut. Ketika diminta untuk mengomentari tawarannya, Mr. Silverstein berkata: Tidak ada yang sebanding dengan World Trade Center. Ini unik dalam besaran, lokasi, keunggulan, dan visibilitas. Ini telah menjadi impian saya. Baru-baru ini pada akhir Maret, banyak yang memperkirakan bahwa Mr. Silverstein tidak akan dapat menutup kesepakatan dan bahwa kompleks tersebut akan pergi ke penawar tempat ketiga, kemitraan antara Boston Properties Mortimer Zuckerman dan Brookfield Financial Properties. Sekarang, bagaimanapun, ada konsensus yang berkembang bahwa Mr. Silverstein akan memenangkan hadiahnya.
Kemudian lagi, hampir tidak ada yang berjalan seperti yang diperkirakan sejauh ini dalam lelang kacau-balau Otoritas Pelabuhan. Meskipun gaya pribadi Mr. Silverstein adalah untuk membujuk dan memikat, orang-orang yang pernah berurusan dengannya mengatakan bahwa dia bisa menjadi negosiator yang tangguh seperti Mr. Roth. Anda pikir Anda sudah selesai, kenang salah satu korban yang selamat dari negosiasi dengannya. Anda tidak pernah selesai.
Lewis Eisenberg, ketua Otoritas Pelabuhan, mengatakan dia meragukan kesepakatan itu akan dilakukan pada 5 April, pertemuan dewan direksi otoritas berikutnya yang dijadwalkan. Namun, katanya, semuanya berjalan dengan baik. Tuan Eisenberg punya alasan untuk bahagia: Menurut orang-orang yang terlibat dalam proses itu, Tuan Silverstein telah bersedia mengikuti syarat-syarat sewa yang ditolak keras oleh Vornado. Vornado, sebuah perusahaan publik, menginginkan sewa yang lebih pendek untuk menunjukkan lebih sedikit utang di neraca (bukan masalah bagi perusahaan swasta Mr. Silverstein), dan juga jaminan bahwa Vornado tidak akan terlibat jika, seperti yang diharapkan, city menuntut agar pengembang mengambil hampir $100 juta setahun dalam pajak real estat atas properti tersebut.
Sekutu Mr. Silverstein mengaitkan keramahan relatifnya dengan tahun-tahun hidup berdampingan yang bersahabat dengan Otoritas Pelabuhan, yang merupakan pemiliknya di 7 World Trade Center, sebuah gedung perkantoran yang ia kembangkan pada akhir 1980-an di tanah Otoritas Pelabuhan. Ketika Menara Kembar dibom pada hari Jumat, 26 Februari 1993, mantan kepala keuangan Otoritas Pelabuhan Barry Weintrob ingat, Tuan Silverstein segera menawarkan ruang kosong di gedungnya kepada staf Otoritas Pelabuhan. Pada hari Senin, staf sudah kembali bekerja, katanya.
Tidak ada salahnya juga bahwa ketika Tuan Silverstein duduk di meja perundingan, dia melihat beberapa wajah yang dikenalnya di sisi lain – Ben Needell, salah satunya. Mr Needell, seorang pengacara di Skadden, Arps, Slate, Meagher dan Flom, adalah salah satu pengacara yang menegosiasikan kesepakatan untuk Otoritas Pelabuhan. Biasanya, dia pengacara Tuan Silverstein. Yang akan saya katakan adalah, Larry adalah pria yang hebat, kata Mr. Needell.
Kehadiran konstan lainnya dalam negosiasi adalah Tim Ryan, seorang eksekutif di J.P. Morgan Chase, yang telah memberi nasihat kepada Otoritas Pelabuhan tentang penjualan tersebut. Sebuah divisi dari J.P. Morgan Chase juga memiliki Equitable Building lama di 120 Broadway, yang dikelola oleh Mr. Silverstein dan memiliki opsi untuk membeli seharga $200 juta.
Mr Silverstein juga teman Gubernur George Pataki, yang menunjuk setengah dewan otoritas, dan Republik Albany lainnya. Silverstein memberikan $15.000 kepada komite kampanye Gubernur November lalu, tepat saat penawaran untuk Trade Center sedang memanas. Tuan Silverstein memberikan $35.000 kepada Senat G.O.P. dan kepada pemimpin mayoritas Joseph Bruno tahun lalu.
Dunia yang Kusut
Hubungan semacam itu setara dengan kursus di dunia inses real estat Manhattan. Tetapi ketika kesepakatan World Trade Center dibuka, itu menyatukan kumpulan elit hukum, pembangunan, dan politik New York yang luar biasa. Ada Mr. Roth, pemilik komersial terbesar di Manhattan; Mr Zuckerman, pemilik Daily News ; John Zuccotti, wakil walikota yang menjadi pengembang, yang sekarang mengepalai Brookfield. Howard Milstein, keturunan real estate (pernah diwakili oleh Mr Zuccotti), menasihati dewan Otoritas Pelabuhan, di mana Mr Eisenberg, seorang investor real estate, memperhatikan anggota dewan Peter Kalikow, seorang pengembang dan mantan pemilik New York Post yang juga merupakan pilihan Mr. Pataki untuk menjadi kepala baru dari Metropolitan Transportation Authority. Salah satu pengembang yang mengajukan penawaran untuk sewa World Trade Center mempekerjakan hampir setiap pengacara real estate jagoan di kota. Dan sejauh ini, Mr. Silverstein telah berhasil mengungguli mereka semua.
Dan dia terus bermanuver. Seperti yang dilaporkan The Wall Street Journal pada tanggal 28 Maret, Mr. Silverstein telah mengambil mitra, investor real estat Lloyd Goldman. Sebuah sumber yang dekat dengan Mr. Goldman mengatakan bahwa dia akan menyumbangkan sebagian besar dari $150 juta atau lebih yang dibutuhkan Mr. Silverstein untuk mendapatkan pembiayaan untuk uang muka $800 juta; GMAC meminjamkan sisanya kepada kelompok Mr. Silverstein. (Sisa dari $3,22 miliar akan dibagikan selama 99 tahun pembayaran.)
Mr Goldman akan bergabung dengan Westfield America Inc., pengembang pusat perbelanjaan publik yang menginginkan mal bawah tanah di pusat tersebut, sebagai mitra Mr Silverstein dalam kesepakatan. Mr Silverstein dikatakan trolling untuk lebih banyak investor; salah satu sumber real estate mengatakan tidak akan mengejutkan, ketika kesepakatan akhirnya selesai, jika Mr. Silverstein tidak menginvestasikan uangnya sendiri untuk membeli World Trade Center.
Kemudian lagi, tidak ada yang pernah mempertanyakan kemampuan membuat kesepakatan Tuan Silverstein. Sejak Otoritas Pelabuhan merilis daftar finalisnya untuk Trade Center, dia dianggap sebagai underdog hanya karena dia kekurangan uang dan bobot organisasi dari para pesaingnya. Uang yang hampir dia amankan. Sekarang pertanyaan bagi banyak orang adalah: Jika dia memenangkan hadiahnya, apa yang akan dia lakukan dengan hadiah itu?
Ada juga pertanyaan tentang jangka panjang. Menurut analisis arus kas kompleks oleh majalah Grid , siapa pun yang memenangkan Trade Center dapat mengharapkan arus kas yang relatif kecil untuk beberapa waktu, sampai sewa jangka panjang habis. Artinya, siapa pun yang membeli kompleks itu akan berada di dalamnya selama bertahun-tahun sebelum mendapat untung.
Faktor risiko
Tapi Mr Silverstein tidak pernah sangat gentar dengan risiko. Dia mulai pada 1950-an, baru saja keluar dari New York University, bekerja untuk perusahaan pialang ayahnya. Uang yang sebenarnya, dia segera menyadari, adalah memiliki gedung, bukan menyewanya.
Dia menghadiri sekolah hukum N.Y.U. pada malam hari, di mana dia berteman dengan pendatang muda lainnya, Bernie Mendik. Mr Silverstein membawa temannya ke dalam bisnis keluarga, memperkenalkannya kepada saudara perempuannya, dan segera Mr Mendik menikah ke dalam keluarga.
Mereka membeli sebuah gedung di 305 East 47th Street dari mitra legendaris Harry Helmsley dan Larry Wien. Tuan Silverstein dan Mendik datang untuk meniru Helmsley dan Wien, mempelajari dan meniru cara mereka menggunakan kumpulan banyak investor kecil untuk membiayai pembelian besar.
Bisnisnya bagus, tetapi pada akhir tahun 1970-an Tuan Mendik dan saudara perempuan Tuan Silverstein bercerai, dan Tuan Silverstein dan Tuan Mendik segera berpisah. Mereka menyewa pengembang muda lain yang kemudian baru namanya, Jerry Speyer, untuk membantu membagi aset.
Pada tahun 1980-an, Mr. Speyer, Mr. Mendik dan Mr. Silverstein membentuk inti dari kader pengembang yang akan membeli dan membangun kantor untuk mengakomodasi ledakan era Koch. Mereka sangat kompetitif, masing-masing berusaha mengungguli yang lain dengan kesepakatan yang semakin ambisius. Bukan masalah uang yang sebenarnya, kata Mendik kepada Tom Schachtman, penulis Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York . Itu hanya cara untuk menjaga skor.
Mr Silverstein mencetak banyak selama booming tahun 1980-an. Dia memiliki 13 gedung, yang terdiri dari 10 juta kaki persegi ruang kantor Manhattan; dia menjalin kemitraan keuangan yang menguntungkan dengan J.P. Morgan; dan dia menghibur di kapal pesiarnya dan, bersama istrinya Klara, menjadi penggalang dana yang produktif untuk badan amal Yahudi. Melalui semua itu, Mr. Silverstein mempertahankan profil publik yang tinggi, memimpin Dewan Real Estat New York selama beberapa tahun, membantu mengubah organisasi dari kelompok jaringan yang tenang menjadi kekuatan politik. Dan dia membantu menganugerahi Institut Real Estat baru di Universitas New York. Mr Silverstein mengajar kursus di sana setiap semester; kuliahnya selalu berdiri diruangan saja.
Ini Socrates, kata Ken Patton, mantan presiden Dewan Real Estate, yang memegang Ketua Larry dan Klara Silverstein di institut itu. Dalam kuliah umum, katanya, Mr. Silverstein akan menyajikan sebuah kebingungan—sewa yang sulit atau situasi zonasi yang sulit—dan meminta para siswa untuk mencari jalan keluar darinya.
Mr Silverstein harus bekerja sendiri keluar dari bagian sendiri dari kemacetan kehidupan nyata. Pada tahun 1981, ia mengumumkan pertaruhan ambisius untuk membangun 7 World Trade Center, menara perkantoran seluas dua juta kaki persegi di Vesey Street, antara West Broadway dan Washington Street, tanpa penyewa yang mengantri untuk menyewa gedung tersebut. Pada tahun 1986, dalam iklan surat kabar satu halaman penuh yang menggambarkan Tuan Silverstein yang kurus sebagai pemain sepak bola yang menyeberang ke zona akhir, identitas penyewa terungkap. Itu juga besar—bank investasi Drexel Burnham Lambert.
Tapi keberuntungan Tuan Silverstein berubah ketika Drexel ambruk di bawah beban skandal dan utang macet. Seven World Trade Center dibiarkan hampir 90 persen kosong. Mr Silverstein akhirnya menemukan perusahaan pialang lain, Salomon Brothers, untuk menyewa ruang, tetapi harus membayar begitu banyak untuk mereparasi gedung sehingga dana pensiun yang memiliki hipotek dipukul untuk uang tambahan dengan imbalan sebagian besar keuntungannya. .
Krisis uang tunai segera menghantam bagian lain dari kepemilikannya juga. Sebuah pusat perbelanjaan di 34th Street ditinggalkan. Sebuah pengembangan perumahan di 42nd Street dan 12th Avenue ditunda, dan kepemilikan 120 Broadway diserahkan kepada pemberi pinjamannya, J.P. Morgan. Karena perusahaan Tuan Silverstein adalah milik pribadi, tidak ada orang di luar perusahaan yang tahu pasti seberapa parah dia terluka. Tetapi sumber-sumber real estat mengatakan bahwa Tuan Silverstein terpaksa menyerahkan banyak bangunannya kepada pemberi pinjamannya, dan tetap tinggal untuk mengelolanya.
Namun, pada tahun 1998, Mr. Silverstein kembali dalam permainan akuisisi. Dia membeli gedung perkantoran di 140 Broadway dari Leona Helmsley. Proyek 42nd Street barat jauh, yang telah mendekam selama bertahun-tahun, akhirnya selesai.
Sementara itu, Mr. Silverstein mulai mempersiapkan seorang putra, Roger, dan seorang putri, Lisa, untuk mengambil alih perusahaan suatu hari nanti. Ms. Silverstein baru-baru ini menjadi subjek dari cerita panjang New York Times tentang putri pengembang, di mana dia pertama kali menceritakan kisah kecelakaan mobil Mr. Silverstein. Apakah saya akan mengambil lebih banyak tanggung jawab darinya? Ya, katanya.
Namun demikian, orang-orang yang telah melihatnya mengatakan bahwa Mr. Silverstein masih sigap dan pulih dengan baik dari kecelakaannya. Larry masih muda 69 tahun, kata James Kuhn, seorang eksekutif di pialang real estat Newmark and Company.
Selama dekade terakhir, Mr. Silverstein melihat saat Mr. Speyer membeli Rockefeller Center dan Chrysler Building, dan saat Mr. Mendik menjual perusahaannya seharga $656 juta—ke, cukup ironis, kepada Steve Roth.
Sekarang giliran dia. Jika Larry mengerti, seorang pria yang mengenal baik Mr. Silverstein dan Mr. Mendik mengatakan tentang kesepakatan World Trade Center, Bernie tidak akan bisa bercermin.
