Cetak Biru untuk Kompromi: Memperbaiki Atlantic City

Nasib Kota Atlantic City tergantung di pemberat, dan tampaknya para pemimpin politik sedikit bergerak untuk mengakui bahwa tidak ada kepentingan yang dilayani dengan menggali tumit seseorang. Ke depan, tampaknya ada ruang untuk kompromi, dan baik Presiden Senat negara bagian Stephen Sweeney maupun Ketua Majelis negara bagian Vincent Prieto dapat menjadi pahlawan yang menyelamatkan Atlantic City dengan sedikit memberi dan menerima. Gubernur Chris Christie juga bisa keluar dari kompromi Atlantic City dengan kemenangan politik, dan mungkin bahkan warisan yang bisa dibanggakan.

Yang diperlukan sekarang adalah ketiganya menyadari bahwa kemenangan mereka dapat melebihi apa yang harus mereka berikan kembali. Apa yang mereka masing-masing perlu sadari adalah bahwa mereka masing-masing perlu membiarkan yang lain menyelamatkan muka. Dan idealis dalam diri saya berpikir bahwa masing-masing dapat membantu Kota Atlantic City, penduduknya, dan wilayah Jersey selatan yang lebih luas hanya dengan sedikit kemauan politik. Sebagai seseorang yang tumbuh dua mil di ujung jalan dari Atlantic City, menjual gula-gula air asin sebagai pekerjaan paruh waktu di Boardwalk di sekolah menengah, dan membayar saya melalui apa yang kemudian menjadi bus penyambutan Stockton State College yang penuh dengan pemain slot. dan melemparkan koktail pada pemain bakarat yang penuh harapan, saya meminta mereka untuk mencoba mencari cara. Ini adalah salah satu masalah politik kecil yang akan mereka tangani dalam karir mereka, tetapi di tangan mereka nasib kehidupan ekonomi begitu banyak orang. Orang-orang ini bukan politisi – mereka adalah pelayan mobil, dan pegawai toko, dan dealer blackjack, dan mahasiswa yang membawa koktail. Mereka adalah orang-orang yang berusaha mencari nafkah dan menghidupi keluarga mereka dalam menghadapi model bisnis game yang berubah secara drastis.

Ada dua rencana: the pengambilalihan negara Atlantic City, diusulkan oleh Sweeney didukung oleh Gubernur Chris Christie tetapi dicerca oleh para pemimpin kota dan banyak di seluruh South Jersey. Rencana tersebut pada dasarnya menghilangkan sebagian besar kendali dari kotamadya dan memberikan kekuasaan itu kepada Departemen Urusan Masyarakat negara bagian, dan kompromi yang baru-baru ini diumumkan akan menunda pelaksanaan rencana tersebut hingga setelah musim panas jika kota tersebut memenuhi kriteria tertentu. Itu alternatif , RUU yang disponsori oleh Prieto menetapkan serangkaian tolok ukur di mana kekuatan kota berkurang dan kontrol negara meningkat jika kota gagal memenuhi tujuan keuangan yang ditentukan. Tagihan Prieto juga menyediakan program pembayaran kasino sebagai pengganti pajak (PILOT), di mana kasino akan memberikan total $120 juta ke kota untuk tahun pajak 2016, dan akan berlanjut selama 10 tahun berdasarkan pendapatan game dan tingkat inflasi. PILOT melindungi kota dari efek penilaian ulang yang diperintahkan pengadilan pada delapan kasino yang tetap buka.

Satu masalah utama yang perlu dipertimbangkan oleh para pemimpin negara bagian: di bawah langkah kompromi yang diusulkan Sweeney, negara bagian akan memutuskan apakah akan mengambil alih berdasarkan syarat bahwa kota harus membuat anggaran di mana pengeluaran per kapita tidak melebihi $3.500 per penduduk. Jika kota gagal, maka rencana pengambilalihan awal akan berlaku. Masalah dengan rencana itu adalah bahwa ia tidak mengenali situasi unik kota resor yang menampung 39.000 penduduk, tetapi pada hari tertentu dapat menemukan tambahan 50.000 orang di pantainya, dan 50.000 lainnya di kasino, restoran, dan tokonya. . Maka pejabat negara menyamakan beban layanan Atlantic City dengan tempat-tempat seperti Winslow, dan Monroe, Teaneck, dan Marlboro. Kapan terakhir kali 130.000 orang berdesakan di Winslow pada hari Sabtu musim panas? Atau 50.000 orang menghadiri konser di Monroe? Dan orang-orang yang datang ke Atlantic City – pada hari penduduk membutuhkan layanan kota: perlindungan polisi, penjaga kehidupan, ambulans, infrastruktur, toilet, pemeliharaan, dan sebagainya. Jadi, negara bagian perlu menyadari bahwa meskipun ada masalah serius dengan keuangan Atlantic City, mengukur pengeluaran kota dengan membandingkannya dengan tempat-tempat seperti Patterson atau Jersey City adalah tindakan yang tidak jujur.

Contoh sederhana: rata-rata, EMS di Atlantic City menghasilkan sekitar 20.000 lari setahun. Mengingat populasi per kapitanya, setengah dari penduduk kota akan memanggil ambulans setiap tahun. Sekarang mereka suka berpesta di Atlantic City, tetapi secara intuitif, kami tahu ini tidak masuk akal, sehingga Atlantic City tidak boleh memiliki standar yang sama dengan kotamadya lain dengan jumlah penduduk tetap yang sama. Jadi, negara bagian harus berpikir lebih luas tentang bagaimana memaksa Atlantic City untuk mengatur keuangannya – pengurangan sepuluh persen dalam pengeluaran, atau formula lainnya.

Para pemimpin negara harus mengakui juga bahwa tidak ada kemauan politik untuk menyelesaikan masalah ini. Walikota Don Guardian, terpilih pada tahun 2014, telah berusaha untuk menyeimbangkan perlindungan kepentingan konstituennya dengan realitas fiskal yang keras yang dihadapi kota. Dan dia melakukannya dalam konteks kendala: pensiun kontroversial untuk penjaga pantai? Negara diamanatkan. Pajak Kamar? dikendalikan negara. Pajak barang mewah? dikendalikan negara. Pajak Parkir? Dikendalikan Negara. Negara bagian mengumpulkan pajak dan biaya $60 juta dari pengunjung Atlantic City, dan melarang kota untuk meningkatkan pajak ini jika mau. Kota perlu dibebaskan dari banyak kendala yang membatasi baik kemampuannya untuk mengurangi pengeluaran maupun meningkatkan pendapatan jika negara menginginkannya menjadi pelarut.

Sifat darurat dari situasi fiskal kota sekali lagi berarti bahwa ada pemerintahan yang dilanda krisis. Tetapi ini juga berarti bahwa ketika mencoba mencari solusi, kota dan negara bagian harus mundur dan melihat seperti apa masa depan kota itu untuk Kota Atlantik yang berpusat pada pasca-permainan. Dan tidak seperti pemeriksaan sebelumnya, yang ini harus menyertakan pemangku kepentingan utama, termasuk warga negara, pejabat terpilih, pemimpin bisnis, pakar pariwisata, dan pejabat pembangunan ekonomi negara.

Ada tiga batu sandungan utama untuk dikompromikan. Tapi ada cukup banyak di atas meja bagi semua orang untuk pulang sebagai pemenang:

Untuk Keduanya Berkompromi Pada: Perundingan Kolektif. Target pengeluaran Sweeney sebesar $3.500 per kapita tidak realistis, tetapi juga tidak realistis untuk berpikir bahwa perjanjian perundingan bersama tidak akan dibahas. Kompromi apa pun harus mencakup serikat pekerja, kasino, kreditur, dan pemangku kepentingan lainnya, dan itu harus mencakup kompromi. Tetapi tongkat itu harus realistis dan dapat dicapai.

Agar Sweeney Berkompromi Pada: Air. Penjualan aset publik merupakan komponen penting dari pengambilalihan negara. Seperti berdiri, kota, di bawah naungan Otoritas Utilitas Kota, memiliki pasokan air kota. Tindakan pengambilalihan negara yang disponsori oleh Sweeney mencakup ketentuan yang memungkinkan manajer negara bagian untuk menjual aset publik ini. Ini adalah kompromi penting karena Phil Norcross, saudara dermawan Sweeney dan pialang listrik South Jersey George, adalah pelobi untuk American Water, yang telah menyatakan minatnya untuk membeli utilitas air kota. Dapat dimengerti, Walikota Atlantic City Don Guardian dan pemimpin lokal lainnya menolak komponen rencana ini. Masalah dengan menjual aset ini ada dua: ini merupakan kesepakatan pendapatan sekali pakai, sementara menjaga air berfungsi sebagai aset kota berarti, dikelola dengan benar, kota dapat menggunakan pasokan air sebagai penghasil pendapatan. Kedua, politisi di kota dan di badan legislatif negara bagian khawatir tentang efek bersih dari privatisasi dalam hal biaya bagi penduduk kota: privatisasi akan menghasilkan kenaikan tarif, jika tidak sekarang pada akhirnya. Dan ini adalah kota yang penduduknya tidak mampu membayar kenaikan. Sweeney perlu berkompromi tentang masalah ini, dan mengizinkannya menjadi bagian dari paket insentif dalam tagihan Prieto, yang berarti bahwa penjualan Waterworks tidak akan ada di meja kecuali Atlantic City gagal memenuhi tolok ukur tahun pertama mereka, dan kemudian akuntan publik independen akan diberikan otoritas final atas penjualan, merger atau privatisasi otoritas air kota.

Untuk Prieto Berkompromi Pada: Di bawah tindakan pengambilalihan negara bagian, direktur yang ditunjuk negara bagian akan memiliki kekuatan untuk memveto risalah badan pemerintahan kotamadya yang membutuhkan stabilisasi dan pemulihan, setiap dewan, komisi, atau departemen kotamadya di kebutuhan stabilisasi dan pemulihan, dan setiap badan atau otoritas independen di kotamadya yang membutuhkan stabilisasi dan pemulihan, termasuk, namun tidak terbatas pada, otoritas perumahan, otoritas parkir, otoritas pembangunan kembali, dewan perencanaan, dan dewan penyesuaian zona. Kuncinya di sini adalah bahwa Sweeney dan Christie ingin mengendalikan proses pembangunan kembali, dan Prieto perlu memberi mereka kekuatan itu. Ini mungkin kesepakatan pria di balik pintu, tetapi jika Prieto menginginkan gerakan dalam tawar-menawar kolektif dan air, dia harus menyerah pada pembangunan.

Sementara Atlantic City telah runtuh, beberapa jiwa yang berpandangan jauh ke depan - banyak dari mereka adalah teman George Norcross - telah menyadari peluang potensial dan telah menyatukan sebagian besar properti yang dapat dikembangkan dengan tujuan untuk investasi skala besar. Sebagai imbalan atas keleluasaan dalam perundingan bersama dan mencegah privatisasi air, Prieto harus mendukung formula yang kuat untuk dukungan negara terhadap pembangunan kembali bagi pengembang yang memiliki hubungan dekat dengan mesin Norcross – mendorong penggunaan Casino Reinvestment Development Authority (CRDA) dan Pembangunan Ekonomi negara bagian Uang otoritas dan, dan Wali Wali Kota dan dewan kota juga harus ikut serta. Pembangunan berarti pekerjaan dan pembangunan berarti pendapatan pajak, dan jika pembangunan membayar tagihan kota dan membuat teman-teman Norcross dan Christie lebih kaya, biarlah.

Dan Sweeney harus melihat ini sebagai peluang politik yang sangat besar, karena ada beberapa pengembang yang telah atau sedang melakukan investasi besar di kota. Imbalan untuk investasi tersebut akan cukup besar dan tentu saja Sweeney akan dihargai mahal dalam bentuk sumbangan kampanye untuk advokasi untuk pengembang ini. Gubernur Christie dapat yakin bahwa sekutunya akan diberi penghargaan juga.

Di meja ada banyak minat:

• Joseph Jingoli –Portofolio penting Jingoli menunjukkan hubungan dengan Norcross: Jingoli sedang membangun Cooper Norcross Academy senilai $35 juta di Camden, Cooper Medical School of Rowan University (di distrik Sweeney, yang dibuat oleh Norcross), dan Rowan College of Business, bersama dengan banyak proyek lainnya. Jingoli menawarkan beragam proyek pengembangan publik dan swasta dan harus dipastikan duduk di meja untuk bergerak maju.

• Omar Boraie – Pengembangan kondominium mewah Boraie di New Brunswick, The Aspire, menerima $4,8 juta dalam Sandy Relief Funds, $60 juta dalam bentuk pinjaman pemerintah bersubsidi, $21 juta dalam kredit pajak. Pengembang Middlesex County telah menginvestasikan ratusan ribu dolar dalam kontribusi politik selama beberapa dekade terakhir, termasuk ribuan untuk kampanye kepresidenan Christie – dan telah melihat investasi tersebut membuahkan hasil. Atlantic City tidak akan berbeda. Boraie telah mendapatkan pinjaman $15 juta dari CRDA untuk mendanai The Beach at South Inlet, sebuah kompleks apartemen mewah seharga $71 juta dengan 250 unit, di ujung utara Boardwalk dekat Revel yang sudah tidak berfungsi.

• Jack Morris – tokoh real estat Middlesex County yang merupakan pemain di seluruh negara bagian dalam pengembangan multikeluarga dan ritel. Pengembangan M & M Morris memiliki portofolio kelas atas di Camden dan Newark; Edgewater Properties-nya mengembangkan komersial, persewaan mewah dan pengembangan perumahan pribadi, khususnya di selatan dan tengah New Jersey Hubungannya dengan Norcross telah terjalin lebih dari satu dekade ketika perusahaannya dipilih untuk pembangunan kembali arena pacuan kuda Garden State Park di Cherry Hill.

• Jon Hanson – sekutu Gubernur Christie ini adalah Hampshire Real Estate adalah ketua Komisi Hanson, peta jalan Christie dalam berurusan dengan Atlantic City. Dia juga adalah dalang di balik Atlantic City Development Corporation, atau ACDevCo, organisasi nirlaba independen yang membangun kampus Atlantic City senilai $200 juta untuk Stockton University untuk dibuka pada musim gugur 2018. Kampus Atlantic City Stockton University berjanji untuk menjadi landasan upaya revitalisasi di Atlantic City.

• George Norcross – meskipun biasanya tidak dianggap sebagai pengembang real estat, laporan setelah pertemuan antara Eksekutif Norcross dan Atlantic County Dennis Levinson menunjukkan bahwa Norcross sedang mempertimbangkan untuk berinvestasi di Atlantic City.

• Glenn Straub – pengembang real estat Florida, membayar $82 juta untuk kasino Revel yang sudah tidak berfungsi, yang menelan biaya $2,4 miliar untuk pembangunannya. Straub telah mengatakan bahwa dia akan menginvestasikan tambahan $ 500 juta dalam beragam fasilitas rekreasi termasuk taman air, kursus tali, dressage dan lompat kuda, jalur ski dan setengah pipa, pameran seni internasional, dan pusat konvensi baru. Straub tampaknya adalah serigala penyendiri, tidak terhubung dengan salah satu pemain politik utama tetapi tetap penting bagi masa depan kota.

Kenyataannya adalah bahwa semua pengembang ini (kecuali Straub) terhubung secara politik dan politisi yang mengadvokasi mereka (Norcross dan Christie) akan mendapatkan keuntungan. Artinya, seperti yang mereka katakan, biaya melakukan bisnis. Tetapi kepentingan terbaik kota adalah bahwa pengembang Norcross dan Christie mendapatkan dukungan yang mereka butuhkan.

Salah satu plot yang dapat dikembangkan yang akan segera tersedia adalah Bader field, sebidang tanah seluas 130 acre yang diinginkan di sepanjang jalan lintas Albany Avenue. Untuk menjadikan Bader Field sebagai situs yang dapat dikembangkan akan membutuhkan biaya tambahan sekitar $100 juta. Sweeney dan Prieto harus bekerja sama dengan CRDA dan Otoritas Pengembangan Ekonomi negara bagian untuk membantu pembeli akhirnya. Area ini matang dengan kemungkinan: bisa menampung marina, ruang ritel / hotel tipe Inner Harbor, kondominium mewah, atau semua hal di atas. Selain itu, sebagian tanah, termasuk fasilitas atletik yang saat ini ditempati - lapangan Bisbol Selancar Kota Atlantik dan gelanggang es - harus dicadangkan oleh negara bagian dan kota untuk digunakan oleh Universitas Stockton yang akan mengembangkan negara bagian. kampus satelit mutakhir hanya beberapa blok jauhnya. Kerjasama dalam pengembangan publik-swasta ini dapat berarti captive audience untuk restoran, ritel, dan kegiatan rekreasi.

Brigid Callahan Harrison adalah profesor ilmu politik dan hukum di Montclair State University, tempat dia mengajar mata kuliah di pemerintahan Amerika. Seorang komentator yang sering tentang politik negara bagian dan nasional, dia adalah penulis lima buku tentang politik Amerika. Seperti dia di Facebook di Brigid Callahan Harrison. Ikuti dia di Twitter @BriCalHar.