Eric Fischer telah menemukan data puluhan tahun tentang harga perumahan SF.(Foto: Jared Erondu/Unsplash) Saya tidak tahu apa-apa tentang Eric Fischer kecuali bahwa dia adalah pahlawan yang menakutkan.
Seperti semua orang yang baru-baru ini mencoba untuk tinggal di San Francisco , Fischer sangat tertarik dengan biaya perumahan. Namun, tidak seperti setiap orang lainnya, Fischer memutuskan untuk berkontribusi pada percakapan ini dengan menggandakan kedalaman data historis modern tentang mereka.
Sampai sekarang, informasi yang paling sering dikutip tentang harga perumahan SF telah kembali ke 1979, ketika kota mulai melacak sewa rata-rata apartemen dua kamar tidur yang diiklankan di San Francisco Chronicle pada satu hari Minggu per tahun.
Sayangnya untuk data ini, 1979 juga merupakan tahun dimana Walikota San Francisco Dianne Feinstein memberlakukan pembekuan sewa yang dialihkan ke kontrol sewa . Jika Anda ingin berdebat tentang manfaat kontrol sewa — dan di beberapa kota di AS yang menghadapi kenaikan harga perumahan yang cepat, siapa yang tidak mau? — argumen Anda di kedua sisi tidak akan berguna tanpa informasi apa pun tentang situasinya sebelum sewa kontrol sehingga Anda memiliki sesuatu untuk dibandingkan.
Jadi Fischer menemukan data kontrol sebelum sewa. Dia mengumpulkannya sendiri …dengan menghabiskan berjam-jam menelusuri file gambar lama dan mikrofilm San Francisco Chronicle. 
pembaca bentuk mikro.(Foto: Tom Rolfe/Wikimedia Commons)
Fischer berbicara banyak tentang metodologinya dalam karyanya yang luar biasa posting tentang proyek ini , diterbitkan Sabtu. Inilah ringkasan singkatnya: Metodologinya tidak sempurna tetapi solid dan saya tidak melihat cara yang bagus untuk memperbaikinya.
Alih-alih masuk lebih jauh ke dalamnya, posting blog ini ada untuk tekankan kembali apa yang diungkapkan data barunya : grafik ini. 
Harga sewa.(Foto: Eric Fischer)
Itu, teman-teman saya, adalah 70 tahun harga perumahan San Francisco. Ada beberapa pasang surut, tetapi sebagian besar ada tren yang sangat sederhana: 6,6 persen.
Itu jumlah sewa yang naik setiap tahun, rata-rata, sejak 1956. Memang benar sebelum kontrol sewa; itu benar setelah kontrol sewa. Itu tidak sepenuhnya benar selama gelembung teknologi tahun 2000, tetapi itu masih benar dan menjadi benar lagi sesudahnya.
6,6 persen adalah 2,5 poin persentase lebih cepat daripada inflasi, yang tampaknya tidak banyak, tetapi ketika Anda melakukannya selama 60 tahun berturut-turut, itu berarti harga rumah melipatempatkan dibandingkan dengan segala sesuatu yang lain Anda harus membeli.
Itu buruk. Tapi itulah SF hari ini, dibandingkan dengan tahun 1956.
Lalu apa yang menyebabkan harga naik? Itulah bagian yang sangat menarik dari penemuan Fischer. Berbekal datanya, dia sedikit banyak menjawab pertanyaan itu. 
Median meminta sewa bulananEric Fischer
Ini sedekat yang mungkin Anda lihat jawaban untuk kehidupan, alam semesta dan segalanya.
Ini adalah grafik yang hampir sempurna memprediksi pasar perumahan San Francisco hanya menggunakan tiga variabel:
- Jumlah pekerjaan yang berlokasi di San Francisco County.
- Jumlah tempat di San Francisco County bagi orang untuk tinggal.
- Jumlah total uang yang dibayarkan kepada semua orang yang bekerja di San Francisco County.
Semuanya dirangkum dalam rumus di bagian atas grafik. Jika Anda memberi saya nilai untuk (1), (2) dan (3) di atas, maka saya dapat memprediksi kepada Anda dengan akurasi yang mengejutkan berapa harga rata-rata apartemen dua kamar tidur di San Francisco untuk disewa dalam situasi itu.
Oleh karena itu jika kita bisa perubahan (1), (2) atau (3), maka kita mungkin bisa mengubah biaya sewa tempat di San Francisco. Inilah cara Fischer merangkum skenario di mana, menurut rumusnya, harga apartemen akan turun 67 persen:
Dibutuhkan peningkatan 53% dalam pasokan perumahan (200.000 unit baru), atau penurunan 44% dalam gaji yang disesuaikan dengan CPI, atau penurunan 51% dalam pekerjaan, untuk memangkas harga hingga dua pertiga.
Oke, jadi ini berarti cara membuat San Francisco terjangkau seperti (katakanlah) Portland juga potong gaji semua orang menjadi dua , atau tembak setengah dari mereka , atau memungkinkan populasi kota tumbuh dengan cepat sekitar 50 persen , menjadi sekitar 1,2 juta, sementara jumlah unit rumah meningkat lebih cepat.
Kotoran.
Tapi tunggu , Anda mungkin berkata. Praha memiliki sekitar 1,2 juta penduduk. Milan memiliki sekitar 1,2 juta penduduk. Itu adalah kota-kota yang bagus. Sebenarnya akan baik-baik saja jika San Francisco berubah menjadi Praha, terutama jika harganya turun dua pertiga.
Itu mungkin benar. Masalahnya adalah bahwa dengan cepat berubah menjadi Praha akan membutuhkan ribuan pengembang untuk bangkrut, karena (ingat?) sewa akan turun 67 persen sehingga semua pengembang itu tidak akan mampu melunasi pinjaman yang mereka ambil untuk membangun 200.000 rumah baru itu. .
Kalau dipikir-pikir, ribuan pengembang yang bangkrut mungkin juga tidak terdengar terlalu buruk bagi Anda. Tapi percayalah, kedengarannya buruk bagi para pengembang. Itulah sebabnya mengapa tidak akan pernah ada situasi di mana pengembang swasta akan menambahkan banyak rumah baru sekaligus — mereka akan berhenti membangun jauh sebelum kembali ke surga itu bisa terjadi.
Cara saya melihatnya, ini membuat kita memiliki beberapa pelajaran menarik untuk San Francisco :
1. Menambahkan unit baru sebagian besar hanya akan menjaga agar kotoran tidak bertambah buruk .
1a. Itu masih hal yang bagus.
dua. Kontrol sewa tampaknya tidak menjadi penyebab masalah yang besar sendiri. Sial itu buruk sebelumnya; kotoran itu buruk setelah; kotoran tidak menjadi lebih baik atau lebih buruk bagi pencari apartemen rata-rata, setidaknya jika Anda mulai pada tahun 1956. (Di sisi lain, sesuatu yang aneh terjadi dalam data harga awal Fischer dari tahun 40-an. Jika Anda menghilangkan penurunan 1950-1960 dalam sewa, maka segala sesuatu sebelum kontrol sewa pada tahun 1979 mulai terlihat lebih seperti dataran tinggi. Ini bagan pertamanya lagi untuk ukuran yang baik.) 
Sewa yang diiklankan yang disesuaikan dengan CPI.(Foto: Eric Fischer)
2a. Cara pengendalian sewa mungkin penting secara tidak langsung adalah jika itu mengarah secara tidak langsung ke lebih sedikit unit baru , misalnya karena memberikan alasan kepada orang untuk memprotes atau menuntut agar pengembang tidak mengganti bangunan lama yang dikendalikan sewa dengan bangunan baru yang besar dengan harga pasar. Yang cukup bisa dimengerti oleh orang-orang miskin, tetapi itu masih merupakan hasil yang buruk, karena (seperti yang disarankan oleh rumus Fischer) setiap atap baru yang mewah menahan harga sedikit karena orang-orang kaya di bawahnya tidak mendorong orang-orang kelas menengah keluar. dari bawah atap berkualitas menengah mereka, dan seterusnya sampai seseorang berakhir di tenda.
2b. Namun, tidak ada tanda yang jelas dalam data ini bahwa kontrol sewa memiliki efek anti-perumahan baru tambahan di San Francisco. Sekali lagi: kotoran itu buruk sebelumnya. Sial itu buruk setelahnya.
3. Memotong biaya pengembangan pengisi akan membantu jika ada cara untuk melakukannya tanpa mengacaukan hal-hal lain terlalu banyak.
4. Jika ada sesuatu menghentikan pasar perumahan dari membangun rumah baru yang cukup untuk pendatang baru , maka itu mungkin sesuatu yang tiba sekitar tahun 1960 atau lebih awal.
Saya akan berhenti berbicara tentang San Francisco pada saat ini, karena San Francisco membuat saya tertekan. Pada dasarnya, saya pikir San Francisco kacau.
Itu menyebalkan. Ini adalah tempat yang menakjubkan. 
Pemandangan dari sebuah taman di San Francisco.(Foto: Foto: Torbakhopper/Flickr)
Sebagai gantinya, saya akan menutup dengan pelajaran untuk kota-kota yang menambahkan pekerjaan dan/atau kekayaan lebih cepat daripada rumah tetapi belum San Francisco: Portland, Seattle, Austin, Denver, Minneapolis. Mungkin Oakland dan Los Angeles dan San Diego dan DC masih juga.
Demi Tuhan, tambah terus rumah. Terus tambahkan rumah agar keadaan tidak menjadi lebih buruk dan Anda tidak terjebak dalam badai yang kalah-kalah seperti San Francisco.
Dan saat Anda melakukan itu…
Kontrol sewa? Penyewa khusus ini gugup tapi pasti, mungkin mencobanya selama Anda bekerja keras untuk memastikan bahwa itu tidak akan menghalangi untuk terus menambah rumah.
Hamparan tak berujung? Itu akan membuat rumah tetap murah (tanyakan saja pada Atlanta, Dallas dan Phoenix) tetapi itu mengacaukan planet ini dan tampaknya membuat kita lebih gemuk dan kesepian, ditambah mobil mahal. Jadi mungkin coba lakukan townhouse jika Anda bisa. Townhouse sangat bagus. Cliff dan Claire Huxtable tinggal di sebuah townhouse. Duplex juga bagus. Banyak kota benar-benar membuatnya ilegal untuk membangun salah satu dari ini. Itu gila.
Pajak untuk membuat perumahan umum atau perumahan bersubsidi lainnya? Orang-orang termiskin tidak akan pernah mampu membeli perumahan dengan harga pasar, dan orang-orang di rumah kecil yang murah tapi layak huni cenderung mendapat lebih sedikit masalah daripada orang-orang di tenda. Jadi ya, mungkin ada baiknya menggunakan pajak untuk membangun rumah kecil yang murah tapi layak huni bagi orang miskin, sambil juga mencari cara lain untuk membantu orang keluar dari kemiskinan.
PHK massal? Yah, tampaknya itu akan mengurangi sewa, tetapi entah bagaimana saya tidak berpikir mereka akan membuat walikota terpilih kembali.
Tapi apa pun yang Anda lakukan, pasti beli Eric Fischer minuman jika Anda melihatnya. Dia mendapatkannya.
Michael Andersonadalah seorang penulis di Portland, Ore @andersem di Twitter.
