Dapur, dengan ruang tamu di latar belakang, di 117 First Place in Carroll Gardens. (Stefano Ukmar/KOTA) Berlokasi ideal di tempat yang abadi dan damaijalan dengan deretan pepohonan, rumah townhouse tahun 1930-an ini menawarkan tempat khas untuk disebut rumah, menggabungkan daftar 117 First Place, di Carroll Gardens, yang memulai debutnya pada minggu pertama bulan Januari. Foto-foto terlampir menyoroti tangga rumah yang elegan, lantai kayu keras, dan langit-langitnya yang lapang — semua ciri khas Brownstone Brooklyn yang dicari, dengan label harga yang sesuai. Namun, satu detail akan mengejutkan pembeli dari beberapa tahun yang lalu: Daftar itu hanya untuk dua lantai teratas.
Tentu saja, tidak ada yang mengharapkan juta untuk membeli dan seluruh townhouse di Carroll Gardens lagi. Padahal, dalam kasus ini, itu bahkan tidak cukup untuk mengamankan dua lantai itu—perang penawaran dengan cepat terjadi, dan properti itu dikontrak seharga ,17 juta beberapa minggu kemudian. Agar adil, lantai tersebut menghadap ke salah satu jalan yang paling diinginkan di salah satu lingkungan yang paling diinginkan di borough (dan salah satu distrik sekolah yang paling diinginkan). Mereka juga mencakup tiga kamar tidur, 2,5 kamar mandi dan teras atap — bagian yang luas, jika tidak cukup keseluruhan dari townhouse yang ideal, dalam semua ruang tamu ganda, pintu saku, ruang makan formal, sudut dan celah kemuliaan. , kejenuhan ruang yang merupakan daya tarik townhouse di kota yang haus ruang angkasa seperti New York. 117 First Place, di mana penjualan kondominium baru-baru ini melampaui juta. (Stefano Ukmar/KOTA)
Tapi kemudian, Brooklyn tidak lagi hanya outlet borough luar untuk Manhattanites mencari lebih banyak ruang, tetapi tujuan dalam dirinya sendiri, dan ruang di banyak lingkungan juga telah mencapai premium dan harga seperti Manhattan. Meskipun demikian, townhouse idyll mempertahankan kilaunya—seperti yang digarisbawahi oleh transaksi di 117—apakah seseorang benar-benar memiliki seluruh bangunan atau tidak.
Ada banyak orang yang ingin tinggal di batu cokelat, tetapi mereka tidak mampu atau mereka tidak ingin berurusan dengan semuanya, jelas Terry Naini, dari Town Residential, yang memiliki daftar untuk 117 First duplex, yang memiliki perbedaan menjadi salah satu irisan yang lebih besar.
Apartemen besar apa pun di batu cokelat cenderung dijual dengan harga premium, kata Ms. Naini; tahun lalu dia menjual kondominium seluas 1.900 kaki persegi di 277 President seharga ,4 juta. Pembeli benar-benar meminta unit brownstone dan tidak banyak yang lebih besar.
Tentu saja, mode saat ini untuk co-oping dan kondominium townhouse hanyalah gema dari kegilaan sebelumnya di Manhattan, yang menikmati masa kejayaannya selama booming real estat tahun 80-an, dan menggambarkan bahwa untuk semua persaingan dari konstruksi baru , banyak pembeli lebih suka apartemen di batu cokelat yang anggun daripada kotak yang mencolok. Banyak yang masih melakukannya: Sebuah koperasi dua kamar tidur yang luas di sebuah townhouse di 13 Gramercy Park South, misalnya, saat ini meminta ,5 juta, yang termasuk kunci taman yang didambakan. Padahal, di Brooklyn, di mana perkembangan baru jarang terjadi dan daya tahan townhouse cukup tergambarkan, permintaan akan unit semacam itu sangat tinggi sehingga mereka jarang menjual dengan harga murah, apalagi di bawahnya.
***
Jalan raya empat jalur yang sibuk dibatasidengan jalan-jalan rumah kelas pekerja bersisi vinyl, Bushwick Avenue bukanlah lingkungan pedesaan yang dibayangkan orang ketika mereka mendengar kata-kata Brownstone Brooklyn, tetapi ia memiliki townhouse, dan bagi mereka yang mencari tanda $ 1 juta yang sulit dipahami, itu dalam banyak hal perhentian sulit dari mimpi brownstone Brooklyn. Ada rumah petak terlampir di lingkungan yang belum di-gentrifikasi, tetapi seperti yang dicatat oleh broker Corcoran, Mark Martov, rumah-rumah kelas pekerja tidak mungkin datang dengan batu bata ekspos dan potongan mantel kuno dari daftarnya di 1090 Bushwick, apalagi jendela interior atau medali langit-langit. 1090 Bushwick Avenue (Hiu Properti)
apa dompet bitcoin terbaik?
Dan meskipun 1090 tidak memiliki itu dan banyak sentuhan Victoria fantastis lainnya yang pembeli mungkin temukan beberapa blok di Barat, seperti lantai kayu hias di sebuah townhouse di Hancock Street yang baru saja dijual oleh Mr. Martov, dia mencatat bahwa, Bed-Stuy adalah uang yang serius sekarang.
Jadi pemilik 1090, O&B Properties, mengubah bangunan menjadi dua dupleks seluas sekitar 1.000 kaki persegi, masing-masing dengan mekanik baru dan dapur baru yang ramping, yang ingin dia jual sebagai kondominium. Ketika kami mengunjunginya, kontraknya sebesar ,07 juta setelah beberapa kali perang penawaran, dengan pembeli memilih rute yang lebih tradisional dengan menyewakan satu unit dan tinggal di unit lainnya.
Bed-Stuy telah menjadi sangat mahal dan saya pikir banyak klien merasa seperti mereka ketinggalan perahu dengan tidak membeli brownstone dua tahun lalu, pengembang Brooklyn Avi Tarshish mengatakan kepada saya di telepon, itulah sebabnya, katanya, dia membentak sampai puluhan sebelum harga melonjak. Ini adalah salah satu hal yang mendorong saya untuk memiliki, saat ini, 102 properti di Bed-Stuy, di antaranya, townhouse di Lexington dan Bedford yang diubah menjadi kondominium.Semua orang ingin memiliki batu cokelat.
Meskipun demikian, sementara batu cokelat tetap menjadi Cawan Suci, beberapa pembeli menolak prospek untuk mempertahankan seluruh rumah, terutama mereka yang terbiasa dengan kenyamanan gedung dengan layanan lengkap di Manhattan. Mungkin itulah mengapa kondominium terjual jauh lebih cepat daripada keluarga tunggal, kata broker Douglas Elliman Alex Maroni, yang telah menangani sejumlah transaksi semacam itu, di antaranya 420 Franklin, sebuah kondominium townhouse empat unit di Bed-Stuy yang lantai dasarnya, dua -bedroom duplex diambil 9,000 musim panas lalu. (Rumah secara keseluruhan telah terjual seharga 5.000 pada tahun 2012.)
Misalnya, di 181 Park Place, listing Mr. Maroni di Prospect Heights, di mana dua dari tiga unit dikontrak hampir sebelum mereka datang ke pasar, dia mengatakan dia bahkan tidak punya waktu untuk memasang gambar. Salah satu unit dalam kontrak meminta ,75 juta; ketika seluruh bangunan, yang belum direnovasi, terdaftar seharga $ 2,99 juta tahun lalu, tidak ada peminat.
Memang, gagasan untuk mengambil bangkai kapal yang elegan di lingkungan yang kumuh bukanlah sesuatu yang menarik bagi transplantasi Manhattan seperti dulu. Mereka tidak menginginkan Taman Lereng 30 tahun yang lalu; mereka menginginkan Taman Lereng hari ini, pemandangan seperti dongeng dengan bunga sakura dan anak-anak naik skuter, seperti yang dikatakan oleh salah satu broker.
*** Interior di 420 Franklin Avenue di Bed-Stuy.
Ketika Brooke Safford, seorang broker diCorcoran, mendaftarkan kondominium lantai dua di 76 MacDonough Street, tepat di sebelah timur Tompkins Avenue di Bed-Stuy tahun lalu, dia menyarankan pemiliknya untuk meminta 9.000, harga yang ambisius untuk area tersebut mengingat unit itu sedikit lebih kecil dari 800 persegi. kaki dan hanya memiliki satu kamar mandi. Namun setelah dijual seharga 5.000, atau 0 per kaki persegi, dalam perang penawaran, dia diserbu oleh panggilan dari pengembang yang tertarik dengan konversi serupa.
Untuk pengembang, daya tarik konversi townhouse sangat mudah, terutama di lingkungan terkenal di mana sulit untuk menemukan situs untuk konstruksi baru dan undang-undang zonasi lokal sering kali menghalangi apa pun yang lebih tinggi dari townhouse. (Tunjukkan banyak hal di Park Slope di mana Anda dapat menempatkan bangunan tiga lantai! Tuntut seorang broker ketika ditanya tentang kurangnya kondominium di lingkungan itu. Tunjukkan itu!) 420 Franklin di Bed-Stuy, di mana musim panas lalu sebuah dupleks lantai dasar dijual seharga 9.000.
Salah satu broker juga mencatat bahwa mereka juga merupakan proyek yang ideal untuk pengembang yang lebih kecil, yang membutuhkan margin yang lebih besar daripada membalik hasil townhouse, tetapi yang tidak memiliki modal yang diperlukan untuk konstruksi baru.
Dan sementara sebagian besar pembeli Manhattan menginginkan gedung-gedung tinggi seperti kaca, setidaknya untuk saat ini kondominium townhouse Brooklyn dianggap, atau bahkan lebih diinginkan daripada yang baru dibangun. Lagi pula, siapa yang pindah ke Park Slope untuk tinggal di Fourth Avenue yang tanpa pesona?
Jika orang pindah ke Park Slope, mereka ingin berada di batu cokelat di jalan yang ditumbuhi pepohonan, kata Jody Kriss, salah satu pendiri East River Properties, yang dikenal melakukan konversi semacam itu, di antaranya 364 Union Street di Park Lereng dan 432 Tenth Street yang akan datang.
Saya bisa menjual walk-up lantai lima di Park Slope lebih dari sebuah bangunan mewah di Fourth Avenue yang memiliki gym dan penjaga pintu, kata Mr. Kriss. Dia menambahkan bahwa biaya umum yang rendah membuat unit seperti itu menarik juga, mengingat mereka biasanya berada di harga ratusan untuk layanan pemeliharaan dasar daripada untuk ribuan unit di gedung penjaga pintu yang sarat kemudahan.
Mr Kriss mengatakan bahwa konversi tersebut bekerja paling baik untuk properti yang tidak mungkin menarik kumpulan pembeli yang bersedia menghabiskan juta atau lebih. Ketika ada orang yang ingin menghabiskan lebih dari lima keluarga digabungkan, itu tidak masuk akal.
Itulah sebabnya konversi seperti itu paling sering terjadi di lingkungan yang gentrifying, mereda ketika harga townhouse keluarga tunggal mulai melampaui juta atau juta seperti yang terjadi di tempat-tempat seperti Brooklyn Heights dan Cobble Hill. Intinya: Sebagian besar koperasi dan kondominium townhouse di Manhattan berasal dari tahun 1980-an dan 1990-an, ketika harga telah naik cukup tinggi untuk merangsang permintaan, tetapi sebelum mereka naik begitu tinggi sehingga menghalangi pembagian sebagai strategi pengembangan yang sehat.
Apakah harga di lingkungan yang sangat dicari akan terus meningkat dengan kecepatan yang begitu cepat, tentu saja, dapat ditebak siapa pun, dan dengan bangunan yang lebih kecil, segalanya bisa menjadi rumit: Pembiayaan bisa sulit didapat di kondominium kecil dan koperasi. , dengan banyak bank ragu-ragu untuk meminjamkan properti dengan hanya beberapa unit. Dan satu tetangga pecundang atau sulit dapat menghalangi perbaikan atap atau ketel yang sangat dibutuhkan, untuk tidak mengatakan apa pun tentang potensi perdebatan yang benar-benar pahit tentang dekorasi lorong yang dikenal oleh banyak anggota dewan koperasi yang lebih besar. 364 Union Street, proyek East River Properties di Carroll Gardens yang melayani permintaan lokal untuk unit tiga kamar tidur.
Meskipun demikian, para pialang mengatakan bahwa permintaan untuk unit-unit seperti itu kemungkinan besar akan meningkat, meskipun harga mungkin tidak naik secara bersamaan. Duplex di 117 First Place, misalnya, hampir tidak sendirian dalam melampaui angka juta; baru minggu ini sebuah kamar tidur tiga seluas 1.555 kaki persegi di 147 Bergen Street di Boerum Hill mencapai pasar dengan harga ,095 juta, atau 1.347 per kaki persegi. Mungkin akan mengambil itu atau lebih, meskipun pialang mengatakan bahwa ketika harga melonjak di atas garis $ 2 juta, kolam menjadi jauh lebih langka, terutama karena, dengan pengecualian pengembang dan sirip, sebagian besar rumah Brooklyn akan digunakan sebagai tempat tinggal utama, tidak pieds-à-terre dari ultra-kaya.
Kebanyakan orang Manhattan memulai pencarian mereka berdasarkan sekolah, tetapi banyak dari mereka menyadari bahwa mereka telah diberi harga di luar distrik tempat mereka ingin membeli, bahkan ketika datang ke dua kamar tidur, kata broker Kompas Gabriele Sewtz. Dan ketika tiga kamar tidur sangat langka mereka mulai mencapai ,8 juta atau ,9 juta, banyak orang berkata, 'Yah, jika saya menghabiskan sebanyak itu, saya ingin halaman, saya ingin bisa memanggang.'
Namun, banyak daya tarik pedesaan Brooklyn telah dipoles dalam beberapa tahun terakhir dengan meminjam dari pulau yang ramai di seberang sungai: Sekolah umum yang bagus dan Barney's, kopi superior dan restoran yang tidak mungkin dipesan, jadi mungkin penghuninya akan belajar menyesuaikan diri dengan kehidupan apartemen—bisa dibilang karakteristik Manhattan yang paling menonjol—juga.
Dan bagi mereka yang tidak mau? Mereka sudah melihat melampaui lingkungan Brahmana yang indah di mana langit-langit setinggi 12 kaki dan mahoni mendominasi, ke kantong-kantong kelas pekerja secara historis seperti Windsor Terrace dan Kensington, di mana $ 1,5 juta masih dapat membeli rumah, meskipun mungkin terbuat dari kayu, batu bata atau—horor dari kengerian—vinil.
